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商住、商铺、写字楼 投资哪个是首选

时 间:2016/8/3 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1241

体彩七星彩 www.87u3l.cn   自2011年2月北京楼市限购令实施以来,一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目,不仅商住公寓热销,具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。
尽管商业地产项目整体向好,然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场,投资者应如何选择适合自己的产品?
商住商铺写字楼投资哪个好
单纯看回报——投资商铺是首选
杨先生近日来的心情格外晴朗,不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5,更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的升值。而另一方面,投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前,韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺,本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去,从而以租养贷,但没承想由于周边竞争商铺较多,他的铺面先后空置了四年之久,而在此期间他支付的还贷金额超过200万元,资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。
相比韩先生,购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前,徐女士受新城建设的影响,在新城以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间,目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升,但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚,因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期,以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。
三个人三种不同的投资选择,也带来了三种不同的投资收益,上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼,更优于投资商铺。与之相反,单纯从回报情况来看,商铺应该是商业投资中的首选。
投资商铺——要有“养铺”资金支撑
“投资商铺的门槛很高?!闭藕怖け硎?。这主要是两方面因素决定的,首先,选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”,很多时候,商业项目门前多一个过街天桥或栅栏,都会对项目的经营情况产生很大影响。
第二,商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下,商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍,但是其付款比例通常是首付50%,贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求,意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显,随着地段的不断成熟,商铺也会变得更加值钱。因此,通常来讲,投资商铺的人都是家底厚实的人。
商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态好比音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样,有丰富的内涵,需要沉淀,未必一鸣惊人但往往历久弥新,且不乏精粹。商业的供应量相对较少,按照普通社区10%的商业配套比例,也就是10套住宅配一套商业,而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求,更有社会大众的日常消费需求,因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。在一般情况下,社区底商年回报率一般能达到5%-6%,而写字楼底层商铺能达到8%-9%。
投资商业住宅门槛低
商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低,因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下,由于物业管理公司的服务水准有限,很多小区很难保持物业品质,造成居住和办公的人员混杂,使得社区品质下降。
在这种情况下,如果该地区的地块价值没有提升,该社区的房屋价值则不会大幅提升,只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下,商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上,房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,即租售比的均衡水平为1:300左右,而中国目前的租售比水平达到了1:800甚至900,房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多,因此住宅的造血能力是比较低的,其年回报率一般在3%-4%。
投资写字楼回报率居中
写字楼是楼市中的民族音乐。它与商铺有相近的概念,也是周边越成熟、租金也越高越稳定。但写字楼对于周边氛围的要求不同于商铺。办公区域的发展不仅需要有良好居住环境和人流基础,还需要整个地区商务氛围和交通支持的配套。
目前,由于国家控制办公楼的整体供应量,因此办公楼的市场需求相对旺盛,市场整体价格都处于稳定上升。
专家支招商业地产投资方向
商铺投资回报周期长,特别是新建小区周边的商铺,由于地段还未成熟、人气也不够旺,因此市场培育期就更长。此外,商铺投资地段是关键。通常情况下,大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区,特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈,人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域,由于还处在开发阶段,未来商业形成存在变数,因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。
购买商住房要考察区域土地增值情况
商住公寓由于改变了商业用地的原有属性,在使用功能上开发为住宅,但受限于商业用地的高密度规划要求,往往容积率较高,导致居住的人口密度过大,舒适度下降,加之日常水电等成本较高,购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主,因此售价相比写字楼与商铺要低一些。购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况,另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平,以确保租赁价格的稳定上升。


2016-08-03

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