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开发商要断粮?楼市还能继续涨吗?

时 间:2016/8/4 0:00:00 信息来源:写字楼 浏览次数:1329

体彩七星彩 www.87u3l.cn   最近政治局、银监会、保监会齐齐出手,要挤一挤“资产泡沫”!
1、 政治局提出了要“抑制资产泡沫”,表明了抑制泡沫的决心。
2、银监会发布最严银行理财 新规。简单说,就是限制银行理财资金大规模进入股市。
3、 保监会主席项俊波公开讲话表示:决不能让保险公司成为大股东的融资平台和“提款机”。
高层这几条指导思想确实对流入股市的一部分资金起到了威慑作用,股市上演了一场暴跌。虽然股市有泡沫,却肯定不如楼市泡沫大。
有数据显示,中国百城住宅均价已经连续第12个月上涨,土地成交量跌价涨,各项指标均有回暖指向。
为什么各种政策打压之下,楼市还在上涨?
今年上半年地王频出,屡创新高!
110!没错,仅仅2016年半年就出了110个地王,这些地王有总成交价最高的,也有均价最高的,而且总数已经超过了2009年全年72宗的纪录。
地王在推高房价!购房者越来越买不起房了,政府调控楼市力度正在加大,连开发商也被高涨的房价吓到了,据融创孙宏斌感叹地王太多、风险太高需要小心谨慎了。
也许,楼市好景不长了,开发商快要断粮了!
1、银行开始收紧对开发商的贷款了
有媒体报道,某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确,对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目,原则上不介入。
如果银行不介入贷款买地,开发商的资金还能撑多久呢?
很多地王手头没有那么多资金,要想买下这些天价地块,往往需要从银行获得后续开发贷款,或者合作方通过融资进行股权并购。这样开发商竞价炒作地价的可能性就小了。
从这里,我们可以看出:个别银行对于房地产项目的风控政策在进行调整,意识到?;姆?。
但还是有开发商在硬挺着:个别银行改变政策,他们不怕,怕的是监管层对于层出不穷地王现状的态度转变。如果楼市继续暴涨下去,可能监管层也要下狠手了。
2、证监会也在限制资金流向楼市!
据说证监会在近日召开的内部会议上已经表示表示,开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。
这对开发商的影响非常大!因为一般开发商自身的出资比例仅占土地款10%到15%,后续的建设资金,一般选择向银行申请开发贷款,因为资金成本最低。若再融资补充资金受到限制,无疑会增加房企的融资成本。
开发商要生存下去,要保持规模,就要持续补充土地资源,随着土地资产的快速升值,对资金的依赖度只是继续上升,如果越来越多的金融机构收紧风控,将大大提升房企的成本和风险。
3、不仅银行和监管层在收紧房企的资金,由于楼市库存高企,开发商的现金流也将受到影响。
有数据显示,按照北京市2016年国有建设用地供应计划,土地供应总量为4100公顷,其中住宅用地1200公顷,当下土地供应仅完成不到全年的10%。
北京市房地产业协会秘书长陈志接受媒体采访时表示:“北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。整体的潜在供应分为三个部分:拿地未开工、开工未入市、入市未销售,把这三个部分全部算上,按照目前的去化速度,消化周期将在4-5年?!?br /> 什么意思呢?囤了大批地的开发商要担心房子盖好了,也许会卖不出去了。
连北京楼市都有库存问题,不要说其他城市了。
广州也面临着同样的尴尬,楼市不愠不火
虽然在2016年上半年,在兄弟城市房价高歌猛进之际,广州楼市虽然跟随着“火”了一把,但在去年以来的这一轮楼市去库存中,广州放量滞涨的走势使得其房价涨幅不仅远远低于北、上、深等一线城市。
土地市场同样如此,在各地“地王”频发的背景下,广州依然不温不火,1-4月大部分地块均以底价成交,到5月份东部板块几宗二类居住用地出现超过100%的溢价,但成交均价大多低于8000元/平方米。
尤其在前几年大量抢购地王的开发商,短期内依然难以实现现金流回流。
2009年底,富力地产、碧桂园等开发商以255亿的天价拍得广州亚运城地块,至今该地块依然保持着全国总价地王的最高纪录。但截至2015年,该项目公司非但未能带来投资收益,相反仍然录得数千万亏损。目前,该区域一手房均价仍在10000元/平方米出头,与2010年最初开盘时相当。
从某种程度上看,只要调控力度还在,土地供应节奏不放缓,也许不会存在太大的房价上涨预期。
普通老百姓只能望房兴叹,且坐等看看开发商能支撑多久吧!


2016-08-04

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